Chính phủ Úc cân nhắc thay đổi negative gearing và CGT

Thị trường bất động sản Úc có thể sắp bước vào một giai đoạn điều chỉnh lớn khi Chính phủ Liên bang được cho là đang xem xét thay đổi hai chính sách thuế quan trọng dành cho nhà đầu tư bất động sản gồm negative gearing và ưu đãi thuế capital gains tax discount (CGT discount).

Những đồn đoán này xuất hiện trong bối cảnh áp lực nhà ở tại Úc tiếp tục gia tăng, đặc biệt với người trẻ và người mua nhà lần đầu. Theo nhiều chuyên gia, nếu các thay đổi được triển khai, thị trường cho thuê, hoạt động đầu tư và khả năng mua nhà tại Úc đều có thể chịu tác động trong những năm tới.

Áp lực “công bằng nhà ở” ngày càng lớn

Trong nhiều năm qua, negative gearing và CGT discount luôn là chủ đề gây tranh luận tại Úc. Những người ủng hộ cho rằng các chính sách này giúp khuyến khích đầu tư và tăng nguồn cung nhà cho thuê. Ngược lại, nhiều ý kiến cho rằng ưu đãi thuế quá lớn đang khiến giá nhà bị đẩy lên cao và làm người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận thị trường.

Thủ tướng Anthony Albanese gần đây nhấn mạnh vấn đề “công bằng giữa các thế hệ”, cho rằng nhiều người trẻ hiện cảm thấy cơ hội sở hữu nhà đang ngày càng xa tầm với so với các thế hệ trước.

Các thay đổi về thuế bất động sản đang làm dấy lên lo ngại giá thuê nhà sẽ tăng

Negative gearing và CGT discount là gì?

Negative gearing là chính sách cho phép chủ sở hữu bất động sản đầu tư khấu trừ phần lỗ từ nhà cho thuê vào thu nhập chịu thuế. Điều này thường xảy ra khi tiền thuê không đủ bù các khoản chi như lãi vay, bảo trì hay quản lý tài sản.

Trong khi đó, CGT discount là ưu đãi thuế áp dụng khi bán tài sản đầu tư. Hiện nay, nếu nhà đầu tư giữ bất động sản trên 12 tháng, họ chỉ phải đóng thuế trên 50% phần lợi nhuận tăng thêm.

Hai chính sách này được xem là yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động đầu tư bất động sản tại Úc trong nhiều năm qua.

Chính phủ có thể thay đổi điều gì?

Theo các nguồn tin được truyền thông Úc dẫn lại, chính phủ đang cân nhắc áp dụng cơ chế “grandfathering” đối với negative gearing. Điều này đồng nghĩa những bất động sản đầu tư đã mua trước thời điểm luật mới có hiệu lực có thể vẫn được giữ quyền lợi hiện tại.

Với CGT discount, khả năng cao sẽ áp dụng theo hướng chuyển tiếp một phần. Một phần lợi nhuận phát sinh trước khi luật thay đổi vẫn được hưởng ưu đãi cũ, trong khi phần tăng giá sau đó có thể chịu mức thuế khác.

Nếu được triển khai, các thay đổi này nhiều khả năng sẽ ảnh hưởng mạnh hơn đến nhà đầu tư mới thay vì những người đã sở hữu bất động sản từ trước.

Úc xem xét siết ưu đãi thuế nhà đầu tư

Giá thuê nhà có thể chịu áp lực tăng

Một trong những lo ngại lớn nhất hiện nay là tác động đến thị trường cho thuê.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng nếu ưu đãi thuế bị thu hẹp, sức hấp dẫn của đầu tư nhà cho thuê có thể giảm xuống. Khi số lượng nhà đầu tư mới giảm, nguồn cung nhà thuê cũng có nguy cơ chậm lại trong các năm tới.

Một số mô hình phân tích dự báo giá thuê nhà có thể tăng thêm khoảng 2,4% vào cuối thập kỷ này nếu cả negative gearing và CGT discount cùng bị siết chặt.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng cho rằng thị trường khó lặp lại mức tăng mạnh như giai đoạn hậu COVID-19, khi giá thuê từng tăng rất cao do nguồn cung thiếu hụt nghiêm trọng.

Người mua nhà lần đầu có thể hưởng lợi?

Ở chiều ngược lại, một số chuyên gia nhận định việc giảm ưu đãi cho nhà đầu tư có thể mở thêm cơ hội cho người mua ở thực.

Nếu một bộ phận nhà đầu tư bán tài sản hoặc giảm cạnh tranh trên thị trường, người mua nhà lần đầu có thể dễ tiếp cận bất động sản hơn, đặc biệt tại các khu vực từng chịu áp lực đầu tư cao.

Dù vậy, tác động thực tế sẽ còn phụ thuộc vào chi tiết cuối cùng của chính sách cũng như tốc độ triển khai trong thực tế.

Giảm ưu đãi cho nhà đầu tư có thể giúp người mua nhà lần đầu dễ tiếp cận thị trường hơn

Lãi suất vẫn là áp lực lớn với thị trường

Bên cạnh câu chuyện thuế, thị trường nhà ở Úc hiện còn chịu tác động từ lãi suất tăng cao.

Ngân hàng Dự trữ Úc vừa tiếp tục nâng lãi suất tiền mặt lên 4,35%, khiến chi phí vay mua nhà tiếp tục gia tăng. Theo nhiều chuyên gia, lãi suất hiện vẫn là yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất đến cả người mua nhà lẫn thị trường cho thuê.

Khi chi phí vay tăng, nhiều chủ nhà có xu hướng nâng giá thuê để bù áp lực tài chính, trong khi người mua nhà mới cũng khó tiếp cận khoản vay hơn. Điều này có thể khiến nhu cầu thuê tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới.

Lãi suất tăng làm áp lực trả nợ ngày càng lớn

Thị trường vẫn chờ quyết định cuối cùng

Hiện tại, chính phủ Úc vẫn chưa công bố chính thức bất kỳ thay đổi nào liên quan đến negative gearing hay CGT discount. Tuy nhiên, các cuộc thảo luận đã làm dấy lên nhiều tranh luận về tương lai của thị trường bất động sản, khả năng tiếp cận nhà ở và sự cân bằng giữa người mua ở thực với nhà đầu tư.

Trong bối cảnh giá thuê, lãi suất và chi phí sinh hoạt đều đang ở mức cao, mọi thay đổi về chính sách nhà ở trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn trên toàn nước Úc.

Nguồn: ABC News